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LMNP - Le meilleur des deux mondes
Lorsqu’on évoque l’investissement immobilier locatif, l’acronyme “LMNP” ressort forcément.
Le Loueur en Meublé Non Professionnel est un dispositif fiscal, accessible pour tous les propriétaires, qui s’applique tant aux biens anciens que neufs, dès lors qu’ils sont loués comme logements meublés (la loi définit les éléments indispensables qui doivent garnir le logement pour être considéré comme meublé).
La différence entre LMP et LMNP
Suivant deux critères définis par l’administration fiscale, l’activité de location meublée sera considérée comme professionnelle – et entrera dans le champ d’application du statut “Loueur en Meublé Professionnel » – ou nonprofessionnelle – soit notre fameux LMNP.
Pour bénéficier du statut non-professionnel, une des deux conditions suivantes doit être remplie :
- le montant des recettes (autrement dit des loyers, attention à ne pas confondre avec le bénéfice) ne doit pas excéder 23.000 € par année pour l’ensemble du foyer fiscal,
- ou alors le montant des recettes ne doit pas dépasser plus de la moitié des revenus annuels globaux du foyer fiscal. Autrement dit, les recettes tirées de la location meublée ne doivent pas être supérieures aux revenus du foyer (salaire, pensions…).
La fiscalité du LMNP
La location meublée est considérée comme une activité commerciale. Les revenus locatifs sont donc imposés dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) et font l’objet d’une déclaration complémentaire (la 2042 C PRO).
Partant, deux régimes d’imposition sont possibles :
– le régime micro-BIC,
– le régime réel.
Le régime micro-BIC
Appliqué automatiquement lorsque les recettes annuelles ne dépassent pas 72 600 € (ou 176 200 € dans le cas des chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés), il donne droit au bénéfice d’un abattement de 50 % sur les recettes (ou 71 % dans le cas des chambres d’hôtes et meublés de tourisme classés).
Vous n’avez donc pas la possibilité de déduire les charges pour leur montant réel mais les formalités déclaratives sont simplifiées. Vous déclarez le montant des recettes brutes à l’administration fiscale, qui appliquera automatiquement l’abattement adéquat.
Le résultat sera alors ajouté à vos autres revenus et taxés à votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI). Il sera également soumis aux Prélèvements Sociaux (17,20 %).
Le régime réel
Appliqué dès lors que les seuils sont franchis ou disponible sur option, le régime réel offre un cadre fiscal très avantageux.
En contrepartie, le régime réel impose des formalités plus contraignantes et le recours à un expert-comptable.
Toutes les charges liées à la location meublée sont déductibles pour leur montant réel (frais d’acquisition, frais de gestion, intérêts des emprunts, assurance…), réduisant considérablement l’imposition des recettes locatives et ce, que vous ayez investi récemment ou au contraire que vous déteniez le bien depuis plusieurs années.
En couplant cet avantage avec la possibilité d’amortir le bien (hors foncier) et le mobilier, il est possible de réduire considérablement le bénéfice imposable, voire de neutraliser l’imposition.
Attention, les amortissements ne peuvent pas générer de déficit. Si durant un exercice, le montant des amortissements est supérieur au résultat d’exploitation, alors le résultat déclaré est « 0 » et la part des amortissements excédentaire sera reportée sur les revenus de l’année suivante.
Prenons un exemple
- Valeur du bien : 500.000 € (dont 20 % de « foncier »)
- Valeur du mobilier : 10.000 €
- Loyer annuel : 18.000 €
- Charges de gestion (copropriété, assurance…) : 5.000 €
- Taxes foncières : 1.500 €
Imposition au régime réel | Imposition au micro-BIC |
Montant des recettes : 18.000 € | Montant des recettes : 18.000 € |
Charges déductibles : 6.500 € Amortissements : 15.500 € environ | Abattement forfaitaire de 50 % soit 9.000 € déductibles |
Revenu imposable : 0 € + Report de 4.000 € l’année suivante | Revenu imposable : 9.000 € |
QUAND OPTER POUR LE RÉGIME RÉEL ?
Pour opter pour le régime réel, il suffit de l’indiquer par écrit à l’administration fiscale avant la déclaration de revenus annuelle (soit entre mai et juin de chaque année en fonction du département).
Lorsque le bien est neuf, le propriétaire a, on l’a bien compris, tout intérêt à opter dès le début pour le régime réel.
Mais également dans le cas où le bien a été acheté il y a longtemps et que celui-ci est déjà loué sous le régime du micro-BIC, il est intéressant de basculer pour le régime réel. On se base en effet sur la valeur vénale du bien pour le calcul des amortissements, c’est-à-dire la valeur de marché pour laquelle ce bien pourrait être vendu.
Les avantages du statut LMNP
Simplicité.
Administrativement parlant, il est assez simple d’obtenir le statut LMNP. Il convient de déclarer l’activité et de s’immatriculer au Greffe du Tribunal de Commerce pour obtenir un numéro SIREN.
Ensuite, si vous relevez du régime micro-BIC, vous n’aurez qu’à déclarer chaque année le montant brut des recettes dans une déclaration aux impôts.
Par contre, vous devez faire appel à un expert comptable qui réalisera un bilan chaque année dans le cadre du régime réel.
Cadre fiscal attractif : vous n’avez jamais autant aimé l’administration fiscale.
En plus de la fiscalité des revenus avantageuse que nous vous avons détaillé plus-haut, le statut de LMNP offre un cadre fiscal attrayant en cas de revente du bien.
En effet, l’immeuble étant détenu en nom propre, la plus-value relève du régime des particuliers. Concrètement ? On détermine le montant de la plus-value réalisée (prix de cession – prix d’acquisition), sans déduire de ce prix d’acquisition les amortissements pratiqués.
La plus-value n’est donc pas « artificiellement » gonflée par la reprise des amortissements. Elle est ensuite soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux (17,20 %), après application des abattements pour durée de détention.
Vous comprenez mieux le titre donné à cette partie non ?
Quelques points à garder en tête
Outre les avantages indéniables de la location meublée en LMNP, il convient de noter certains éléments.
LA CFE (Cotisations foncières des entreprises)
Qui dit activité commerciale dit CFE. Cet impôt local est dû au 1er janvier de chaque année. La base d’imposition de la CFE est la valeur locative du bien (telle qu’elle est prise en compte pour la taxe foncière). Le montant est ensuite déterminé en multipliant cette base par le taux d’imposition fixé par la commune.
A noter que vous aurez autant de CFE à payer que de biens loués meublés.
L’adhésion à un CGA (Centre de gestion agréée)
Tous les loueurs en meublé ayant opté pour le régime réel ont la possibilité d’adhérer à un CGA.
Ce faisant, le LMNP bénéficie d’une réduction d’impôt à hauteur des 2/3 des frais comptables engagés, dans la limite de 915 €.
Jusqu’à fin 2022, l’adhésion au CGA offrait la possibilité d’un 2e avantage fiscal : la non-majoration du résultat. Celle-ci a été supprimée progressivement depuis la loi de finances pour 2021.
Pour profiter de la réduction d’impôt, l’adhésion doit avoir lieu dans les 5 mois suivants la création de votre activité LMNP et avant le 31 décembre de l’année pour les nouveaux loueurs, ou avant le 31 mai de chaque année pour les loueurs déjà en activité.
Illustration
- Frais de comptabilité : 500 € HT
- Cotisation au CGA : 100 € HT
- Réduction d’impôt : – 400 €
Alors même si à partir 2023, il ne reste plus qu’un seul avantage fiscal (ie. la réduction d’impôt et plus la non-majoriation du bénéfice en plus), en principe, si vous payez l’impôt sur le revenu et si vous n’êtes pas en indivision, vous avez un intérêt certain à adhérer à un CGA.
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