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Focus sur l’immobilier - Le coût de la transparence et de la liquidité
Dans le rapport du dernier trimestre, nous vous indiquions déjà :
“Pour les valeurs immobilières, nous restons très prudents. La hausse des taux à une incidence très forte sur les valorisations. Pour mieux comprendre la dynamique du marché, nous attendons notamment les rapports annuels des SCPI, pour lesquelles nous allons être très vigilants sur les valeurs d’expertise et de reconstitution.”
Il est l’heure de faire le bilan, les rapports annuels ayant été publiés.
Pour bien comprendre l’évolution des valeurs immobilières, il faut aborder une notion importante : la prime de risque.
Faisons un parallèle assez simple. Quand le livret A était à 0.50 %, un investissement à 3 % pouvait avoir du sens pour les profils prudents. Mais maintenant que le livret A est à 3 %, le rendement minimum attendu pour ces mêmes profils est plutôt autour de 5 %. Pourquoi prendre des risques “quand j’ai presque la même performance sans en prendre” ? Le marché immobilier souffre de cette même logique : les investisseurs attendent des rendements plus élevés (et oui, un simple compte à terme offre plus de 4 % sur 1 an, contre tout juste 0.5 % l’année passée).
Pour cela, deux possibilités :
- Augmenter les loyers,
- Baisser les prix de l’immobilier.
Et vous l’aurez compris, la hausse des loyers ne suffit pas. Pour répondre aux attentes du marché, les prix de l’immobilier sont revus à la baisse.
Faisons simple, un tout petit peu de mathématiques et beaucoup de vulgarisation :
La rentabilité attendue pour un bureau bien placé en région était de l’ordre de 5.00 % en 2021. Aujourd’hui, les investisseurs ont des attentes autour de 6.50 %. Même dans l’hypothèse où le propriétaire aurait réussi à augmenter le loyer de 10 % avec une indexation du loyer sur l’inflation, nous n’arrivons qu’à une performance de 5.50 %, il manque donc 1 point ! Prenons l’exemple d’un loyer de 50.000 € en 2021:
- la valorisation du bien était à 1.000.000 €,
- Le loyer s’est valorisé à 55.000 €.
Si les investisseurs attendent 6.50 % de rentabilité sur cet actif, 55.000 € de rendement doivent correspondre à 6.50% de rentabilité (55.000€ / 6.50%). Le bien se valorise donc désormais à 846.153 €. Sur le papier, le bien a perdu près de 15 %. Ajoutons à cela, des taux d’emprunt élevés, venant augmenter les coûts d’acquisition et, dans certains domaines, des difficultés financières pour les locataires (le meilleur exemple est le secteur de prêt-à-porter de milieu de gamme). Nous avons là un cocktail explosif !
Oui mais.
Si la société de gestion (de la SCPI, de la SCI ou de l’OPCI) ne vend pas le bien, pourquoi est-il impacté par les prix de cession qui se pratiquent sur le marché ? Tout simplement parce qu’elle doit, en toute transparence, donner la valeur d’expertise de son parc immobilier. Valeur qui se base notamment sur les prix de cessions contemporains.
Et oui, pour un appartement que vous achetez 100.000 € et qui vous distribue 5.000 € de loyer, vous ne vous posez pas la question tous les trimestres ou tous les ans de savoir si le bien serait toujours vendu à 100.000 €.
Et pourtant, si on le faisait, si un trimestre ou une année la valeur du bien passe à 90.000 €, la performance de votre investissement serait donc de 5 % de loyer, – 10 % de valorisation soit – 5 %.
Avec les éléments précédemment expliqués, il est donc plus facile de comprendre la contre-performance des OPCI et des SCI, qui doivent communiquer la valorisation de leurs actifs tous les trimestres ou tous les ans.
Les SCPI profitent, quant à elles, de la possibilité de valoriser leur part à hauteur de + ou – 10 % de la valeur de reconstitution (= valeur réelle des actifs + coûts d’acquisition + trésorerie).
C’est un point que nous avons toujours mis en avant. Pour sélectionner les SCPI, nous observons toujours l’écart entre le prix de souscription et la valeur de reconstitution et nous nous assurons que le prix de souscription est décoté par rapport à la valeur de reconstitution. Cela offre un potentiel plus important de hausse du prix de la part (et donc une plus-value) en cas de valorisation de l’immobilier mais surtout, dans le cas actuel, un coussin de sécurité en cas de baisse !
C’est pourquoi, contrairement à la majorité des OPCI et des SCI, nous n’avons constaté que peu de performances négatives depuis le début de cette année.
Attention cependant, les différents organismes régulateurs ont demandé une valorisation à la mi-année, pour coller avec la réalité du marché. Certaines sociétés ont déjà vu leur prix de part baisser et le meilleur (ou le pire) exemple est Amundi, avec des baisses jusqu’à 17%. Mais il ne faut surtout pas généraliser et remettre en cause toute la classe d’actif des SCPI. Tout le monde n’est pas dans le même bateau !
Voyons maintenant le verre à moitié plein : on explique que le stock existant perd de la valeur et que les investisseurs attendent de meilleurs rendements. L’investisseur qui achète des SCPI profite donc de prix d’acquisition faible et de rendement bien supérieur.
La messe étant dite, que faut-il en penser ?
Pour les SCPI, comme expliqué précédemment, un travail très important d’analyse des supports a permis aujourd’hui d’avoir des SCPI en portefeuille qui sont en très bonne santé. Il n’est donc pas du tout à l’ordre du jour de se poser des questions.
Au contraire, les SCPI que nous avons pu vous conseiller ces dernières années ont des niveaux de collecte très importants, elles profitent donc sur les nouveaux investissements de rendement en hausse et de prix d’acquisition plus faibles.
Pour les SCI, il faut mettre à part les supports en lien avec l’immobilier résidentiel (les SCI de viager et les SCI de réhabilitation de bureaux vers des logements). Pour les autres, le rendement devrait être tout juste positif en fin d’année, avec les valorisations qui tirent le rendement vers le bas et les loyers qui sauvent la mise. Une sortie s’avère dans certains cas une bonne option. Vous retrouverez notre conseil pour chacun des supports dans votre rapport trimestriel.
Pour les OPCI, les sociétés de gestion ont beaucoup plus de latitude sur la stratégie, avec jusqu’à 40 % d’investissement possible sur des solutions autres qu’immobilières. Il est donc difficile de faire un bilan global. Maintenant, sur la poche immobilière, l’expertise trimestrielle du patrimoine a eu un impact très important sur les performances. Il ne faut pas imaginer que 2023 sera une belle année pour cette classe d’actifs. Vous retrouverez notre conseil pour chacun des supports dans votre rapport trimestriel.
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