SCPI européennes : et si vos loyers venaient d’ailleurs ?
Continuer à investir dans l’immobilier, mais pas seulement en France : bureaux, commerces, entrepôts en Allemagne, en Espagne, aux Pays-Bas…
Simulateur
Votre tranche d’imposition
Le taux moyen, c’est votre impôt sur le revenu divisé par votre revenu imposable. Il figure sur votre avis d’impôt, et votre taux de prélèvement à la source s’en approche. Vous ne le connaissez pas ? Nous indiquons une valeur courante pour votre tranche.
%
pré-rempli selon votre tranche, modifiable
Combien vous rapporterait une SCPI européenne ?
€
nos 3 SCPI ▾
4 %7,5 %
6,95 %
Revenus non garantis : le taux varie d’une année et d’une SCPI à l’autre.
Comparez ce qu’il vous rapporte avec la même somme placée en SCPI européennes.
€
€
€
Affiner : charges, taxe foncière, vacance pré-remplis avec des moyennes, à remplacer par vos chiffres
€
€
€
€
%
mois
€
€
€
Comment nous estimons vos charges, si vous ne les connaissez pas. Nous partons de moyennes observées. Sauf la taxe foncière, elles sont exprimées en part de la valeur de l’appartement :
taxe foncière : un mois de loyer. Elle se calcule sur la valeur locative du logement, pas sur son prix : le loyer en est le meilleur repère. En 2025, elle atteint en moyenne 635 € par logement en France, mais 1 487 € à Grenoble, la grande ville la plus taxée (UNPI) ;
charges de copropriété non récupérables : 0,4 % : 20 à 30 % des charges restent au propriétaire ;
entretien et petits travaux : 0,5 %, l’équivalent de la provision habituelle de 5 à 10 % des loyers ;
assurance propriétaire non occupant : 0,15 %, au moins 100 € par an ;
en meublé, mobilier : 3 % du prix d’achat, amorti sur 7 ans.
Ce sont des ordres de grandeur : remplacez-les par vos chiffres réels, le calcul en tient compte aussitôt.
Votre appartement, loué nu
Loyers encaissés
À déduire, ce que vous payez :
Charges, taxe foncière, assurance, travaux
CFE et expert-comptable
Impôt sur le revenu à payer
Prélèvements sociaux à payer, 17,2 %
Revenu net
Amortissement pris en compte (il réduit l’impôt, vous ne le payez pas)
La même somme en SCPI européennes
Voir le détail, ligne par ligne
Sur un an
Votre appartement
SCPI européenne
Loyers
Gestion locative
Charges de copropriété
Taxe foncière
Assurance
Entretien, petits travaux
Revenu avant impôt
Impôt sur le revenu
estimation
Prélèvements sociaux
Revenu net
!Dans quels cas ce n’est pas intéressant ? Votre horizon est inférieur à 8 à 10 ans (les frais d’entrée doivent s’amortir), vous pourriez avoir besoin de récupérer vite votre argent (la revente des parts n’est pas garantie), ou vous ne payez pas d’impôt sur le revenu (l’avantage fiscal des loyers étrangers compte alors peu).
Simulation indicative, à partir d’exemples : elle ne constitue pas un conseil en investissement. Revenus non garantis.
Hypothèses et sources
Impôts estimés : une partie est payée dans le pays des immeubles, le reste en France selon votre taux moyen (crédit d’impôt ou taux effectif, selon les pays). Frais d’entrée des SCPI (environ 10 à 12 %) déjà compris dans le prix des parts, constatés à la revente. Location nue : prélèvements sociaux de 17,2 %, le plus favorable entre micro-foncier et réel. Location meublée : prélèvements sociaux de 18,6 % (LFSS 2026), le plus favorable entre micro-BIC et réel ; au réel, amortissement du prix d’achat sur 25 ans hors terrain (20 %) et du mobilier sur 7 ans, CFE et expert-comptable déduits ; réintégration des amortissements dans la plus-value à la revente non simulée. Plus-value et frais de vente non pris en compte. Revenus non garantis.
C’est quoi, une SCPI européenne ?
Une SCPI achète des immeubles et vous reverse une part des loyers. Une SCPI européenne fait la même chose, mais surtout hors de France : votre immobilier ne dépend plus d’un seul marché, ni d’une seule politique fiscale.
Il y a aussi un avantage fiscal. Les loyers encaissés à l’étranger sont imposés dans le pays de l’immeuble, puis la France en tient compte grâce aux conventions fiscales. Surtout, ils échappent aux 17,2 % de prélèvements sociaux qui frappent les loyers français.
Comment ça marche
Aucune dépense à votre chargeTravaux, entretien, taxe foncière : la SCPI les paie sur les loyers, et y prélève ses frais de gestion. Jamais d’appel de fonds.
D’où vient la performance
01Les loyersLa première source : les loyers encaissés, reversés nets des frais de gestion. Non garantis.
02Les plus-valuesQuand un immeuble est revendu avec un gain, la société de gestion peut le redistribuer aux associés.
03Le prix de la partRevu chaque année selon l’expertise des immeubles, à la hausse comme à la baisse.
Combien de temps, quels revenus, quels risques ?
Horizon conseillé
10 ans et plus
Prélèvements sociaux
0 % sur les loyers étrangers en direct
Revenus
Chaque trimestre ou chaque mois, selon les SCPI
Capital
Non garanti
Frais
Jusqu’à 12 %, constatés à la revente
Diversification
Plusieurs pays européens
Lesquelles choisir ?
Toutes les SCPI dites « européennes » ne se valent pas : certaines gardent une part importante d’immeubles français. D’autres n’en ont aucun. Si les prix, les loyers ou la fiscalité de l’immobilier français se dégradent, leur patrimoine n’y est pas exposé.
Des exemples, pas un conseil. Ces trois SCPI illustrent ce que peut être une SCPI sans immeuble en France. Leur présentation ne constitue ni un conseil en investissement ni une recommandation personnalisée : le choix d’une SCPI se fait après l’étude de votre situation.
7 % en France · 93 % des loyers viennent de l’étranger
Pays-BasItalieFinlandeLituanieAllemagneet d’autres pays
Versé en 20246,05 %
Versé en 20256,50 %
Par mois*≈ 540 €
* Pour 100 000 € investis. Taux de distribution : revenus versés rapportés au prix de souscription, frais d’entrée inclus, avant impôts. Données des sociétés de gestion au 30 septembre 2026. Revenus non garantis ; les performances passées ne préjugent pas des performances futures.
Les trois SCPI présentées détiennent leurs immeubles dans 11 pays européens. Plus la couleur est foncée, plus elles sont nombreuses à y investir.
Dans les trois SCPI : Espagne, Irlande, Allemagne, Pays-Bas
Dans deux : Italie, Belgique
Dans une : Royaume-Uni, Portugal, Pologne, Finlande, Lituanie
France : 0 % pour deux d’entre elles, 7 % pour la troisième
Nos critères pour les choisir
La tailleUne capitalisation importante, gage de solidité.
Les secteursCeux que la conjoncture favorise, et ceux à éviter.
Le taux d’occupationSous 85 %, la SCPI peine à louer : signal d’alerte.
La régularitéDes revenus stables dans le temps, signe d’un risque maîtrisé.
Le prix de la partComparé à la valeur réelle des immeubles (valeur de reconstitution).
Les locatairesLeur solidité garantit le paiement des loyers.
Combien ça coûte, et comment récupérer mon argent ?
Ce que vous payez, ce que vous récupérez
Prix de souscription100 €
Valeur de retrait, à prix de part inchangé≈ 88 à 90 €
investi en immobilier frais de souscription
Les frais ne sont pas retenus à l’entrée : toute la somme est investie et produit des loyers. Ils se constatent à la revente, par l’écart entre le prix payé et la valeur de retrait. D’où un horizon d’au moins 10 ans.
Mois 0Vous souscrivez
Mois 1 à 5Délai de jouissance : pas encore de loyer
Mois 6Vos parts commencent à produire
EnsuiteLoyers versés chaque trimestre ou chaque mois
Ce délai n’est pas une perte : c’est le temps que met la société de gestion à investir les capitaux. La première année, comptez environ six mois de revenus.
Revendre vos parts
1Vous demandez le retraità la société de gestion, à tout moment.
→
2De nouveaux associés reprennent vos partsgrâce à l’argent des nouvelles souscriptions.
→
3Vous êtes rembourséà la valeur de retrait : le prix de la part, moins les frais d’entrée.
Tant que les souscriptions dépassent les demandes de sortie, c’est rapide. Si elles se raréfient, les parts attendent leur tour : le délai n’est jamais garanti. Nous suivons cet indicateur chaque trimestre.
Au 30 septembre 2026, dans nos trois SCPI
Épargne Pierre Europe
0part en attente
Retraits du 3e trimestre servis immédiatement.
Transitions Europe
0part en attente
Six immeubles achetés ce trimestre avec la collecte.
Corum Origin
0part en attente
Plus de 79 500 associés, sorties servies.
Comment investir ?
En direct
Vous achetez les parts en votre nom
Vous percevez les loyers chaque trimestre ou chaque mois. Ils sont imposés chaque année, dans le pays des immeubles puis en France, sans prélèvements sociaux.
En démembrement
Vous achetez la nue-propriété
Avec une décote, pour une durée de 5 à 10 ans : pas de loyers ni d’impôt pendant cette période, puis la pleine propriété vous revient automatiquement.
À partir d’une part : de quelques centaines d’euros à un peu plus de 1 000 € selon la SCPI.
Premiers loyers après le délai de jouissance, souvent 3 à 6 mois après la souscription.
Nous montons le dossier : bulletin de souscription, justificatifs, choix des SCPI.
Et face à un appartement en direct ?
Pour comparer votre appartement avec la même somme placée en SCPI, utilisez l’onglet « Comparer avec un appartement » du simulateur, en haut de page. Pour un exemple concret :
Ce que le tableau ne montre pasVacance, impayés, gros travaux, rénovation énergétique
Notre exemple suppose un appartement loué toute l’année, sans gros travaux. La réalité d’un propriétaire est rarement aussi simple :
La vacance locative : entre deux locataires, le temps de remettre en état, de faire visiter et de signer. Un seul mois sans locataire coûte environ 545 € sur notre exemple, soit 13 % du revenu avant impôt.
Les impayés : quand un locataire cesse de payer, la procédure dure souvent plus d’un an et coûte en moyenne plus de 10 000 € au propriétaire.
Les gros travaux de copropriété : ravalement, toiture, ascenseur, chaudière collective. Ils sont votés en assemblée générale et appelés en une ou plusieurs fois, souvent plusieurs milliers d’euros pour un petit appartement.
La rénovation énergétique : un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025, F à partir de 2028, E en 2034. Remettre un appartement ancien aux normes peut coûter de 10 000 à 30 000 €.
« Mais les travaux se déduisent des impôts ? » Oui : au régime réel, les travaux d’entretien et de réparation, comme les autres charges, viennent en déduction de vos loyers imposables, et un éventuel déficit peut réduire votre impôt sur le revenu dans certaines limites. Mais une déduction n’est pas un remboursement. Pour 10 000 € de travaux, un foyer imposé à 30 % économise au mieux environ 4 700 € d’impôt et de prélèvements sociaux : plus de 5 000 € restent à sa charge, à sortir de sa trésorerie le jour où l’appel de fonds arrive.
Dans une SCPI, ces aléas existent aussi, mais ils sont répartis sur des dizaines d’immeubles et des centaines de locataires, et gérés par la société de gestion : ils sont déjà intégrés dans le revenu distribué.
Voir le détail des hypothèses et des sources ▾
Prix et loyers médians des appartements : SeLoger–Meilleurs Agents via MoneyVox, octobre 2026. Taux de taxe foncière : 2025. Taxe foncière estimée hors ordures ménagères, refacturées au locataire ; son montant dépend de la valeur locative cadastrale du bien. Appartement : régime réel, plus favorable ici que le micro-foncier, gestion assurée par le propriétaire (avec une agence, compter environ 7 % des loyers en plus). SCPI : impôt étranger publié par la société de gestion ; coût fiscal français estimé par la méthode du taux effectif, il dépend de chaque convention et de chaque foyer. Frais : les frais de notaire de l’appartement sont payés à l’achat et déjà compris dans le budget de 100 000 € ; les frais d’entrée de la SCPI sont inclus dans le prix de la part et ne pèsent pas sur les revenus, mais ils se constatent à la revente (prix de retrait inférieur au prix de souscription). Dans les deux cas, ce sont des frais payés une seule fois, non annuels. L’appartement comme la SCPI peuvent prendre de la valeur, ou en perdre, et s’acheter à crédit.
Et en location meublée ?
Et en location meublée ?
La location meublée reste plus favorable que la location nue : l’amortissement du bien et du mobilier efface la quasi-totalité de l’impôt les premières années. Sur l’exemple grenoblois du simulateur, le revenu net passe d’environ 2,4 % à 3,8 %, et l’écart avec la SCPI européenne se réduit nettement.
Mais c’est précisément l’avantage que les derniers budgets ont commencé à reprendre :
Depuis février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value à la revente, y compris ceux d’avant 2025 : l’impôt économisé pendant la location se paie en partie à la sortie.
Le projet de budget 2027 prévoyait de plafonner l’amortissement à 2,5 % de la valeur du bien et 7 000 € par an : sur notre exemple, le revenu net retomberait vers 3,6 %. Retirée par les députés fin octobre 2026, la mesure est revenue sur la table avec le rejet du budget le 4 novembre : le Sénat examine la version du gouvernement.
Les meublés de tourisme sont les plus visés, mais l’ensemble du régime reste sous surveillance, budget après budget.
Le meublé reste une bonne solution, à condition d’accepter que ses règles changent en cours de route.
Dix ans de règles qui ont pesé sur l’immobilier locatif
Chaque mesure, prise seule, paraît limitée. Leur empilement a pourtant nettement réduit la rentabilité nette de l’immobilier locatif français : plus taxé, plus encadré, plus contraint.
2018
L’ISF devient l’IFI
Seul l’immobilier reste soumis à l’impôt sur la fortune. Les loyers restent au barème de l’impôt sur le revenu, sans flat tax, et les prélèvements sociaux passent à 17,2 %.
2019
Encadrement des loyers
Appliqué à Paris, puis à Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et d’autres villes.
2021-2022
Crédit encadré
Endettement plafonné à 35 % et durée à 25 ans : les investisseurs locatifs sont les premiers freinés.
2022
Bouclier loyer, gel des passoires
Hausse des loyers limitée à 3,5 % pendant deux ans, et loyers gelés pour les logements classés F et G.
2025 · 2028 · 2034
Interdictions de louer
Logements classés G interdits à la location depuis 2025, F en 2028, E en 2034 : de lourds travaux à prévoir.
2023-2025
Taxe foncière en forte hausse
Bases revalorisées de 7,1 % en 2023 et 3,9 % en 2024, plus les hausses votées localement : + 37 % en dix ans, deux fois plus vite que l’inflation.
Fin 2024
Fin du Pinel, meublés de tourisme visés
Le Pinel s’arrête ; la loi Le Meur réduit l’abattement des meublés de tourisme et permet aux communes de les limiter.
2025
Plus-value du meublé
Les amortissements LMNP sont réintégrés dans la plus-value à la revente.
2027 ?
Plafonnement de l’amortissement
Proposé dans le budget 2027 (2,5 % du bien et 7 000 € par an), retiré par les députés fin octobre 2026, puis revenu sur la table : le budget a été rejeté le 4 novembre et le Sénat examine la version du gouvernement.
Voir les dix ans de règles et les sources ▾
Lois de finances 2018 et 2025, loi Élan (2018), recommandations du HCSF (2021), loi pouvoir d’achat (2022), loi Climat et Résilience (2021), loi du 19 novembre 2024 sur les meublés de tourisme, article 7 du projet de loi de finances pour 2027 (plafonnement retiré par l’Assemblée nationale les 29 et 30 octobre 2026, retrait tombé avec le rejet de la première partie du projet le 4 novembre 2026 ; le Sénat examine le texte initial du gouvernement).
Est-ce pour moi ?
À privilégier quand…
Votre patrimoine immobilier est entièrement en France : résidence, locatif, SCPI françaises.
Vous cherchez des revenus réguliers sans gestion locative.
Vous êtes dans une tranche d’imposition élevée et voulez alléger la fiscalité de vos loyers.
Points d’attention
Capital et revenus non garantis.
Revente des parts pas toujours rapide.
Frais de souscription de 10 à 12 %, constatés à la revente : comptez au moins 10 ans.
Pays hors zone euro : risque de change.
Les mots à connaître
Taux de distributionCe que la SCPI a versé dans l’année, rapporté au prix de la part. 6,75 % : 6,75 € versés pour 100 € investis.
Prix de souscriptionLe prix payé pour acheter une part, frais d’entrée compris. Le même pour tous les acheteurs.
Valeur de retraitCe que vous récupérez par part en revendant : le prix de souscription moins les frais d’entrée.
Valeur de reconstitutionCe que coûterait aujourd’hui de racheter tout le patrimoine de la SCPI. Si elle dépasse le prix de la part, la part n’est pas chère.
Délai de jouissanceLes premiers mois après l’achat, pendant lesquels vos parts ne touchent pas encore de loyers.
Tranche d’impositionLe taux auquel est imposé le dernier euro de vos revenus : 11 %, 30 %, 41 % ou 45 %.
SCPI européennes
Cette solution vous intéresse ?
Posez-nous vos questions : quelles SCPI, pour quel montant, en direct ou dans un contrat.
Document à caractère publicitaire et non contractuel. Il ne constitue ni un conseil en investissement, ni une recommandation personnalisée, ni une offre de souscription, et ne prend aucune position sur les candidats ou les programmes. Les informations réglementaires et fiscales sont données en l’état du droit au 9 novembre 2026 et peuvent évoluer. Les SCPI présentent un risque de perte en capital, un risque de liquidité et des revenus non garantis. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Toute décision doit faire l’objet d’une étude personnalisée préalable. AD MAIORA, SARL au capital de 79 000 €, immatriculée au RCS de Grenoble sous le n° 915 349 518, siège social : 7 rue Lesdiguières 38000 Grenoble. Conseiller en investissement financier, adhérent de la Chambre nationale des conseils en gestion de patrimoine, association agréée par l’AMF ; courtier d’assurance ; courtier en opérations de banque et en services de paiement ; enregistré au Registre unique des intermédiaires en assurance, banque et finance sous le n° 22004293 (www.orias.fr). Carte professionnelle transaction sur immeubles et fonds de commerce n° CPI 3801 2023 000 000 002 délivrée par la CCI de Grenoble, sans maniement ni détention de fonds. Garantie financière de la compagnie MMA IARD Assurances Mutuelles, 160 rue Henri Champion, 72030 Le Mans Cedex 9.
