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SCPI, une crise ou un simple mouvement de marché ?
Dès le début de l’année 2023, nous attendions avec impatience les rapports annuels des différentes sociétés de gestion pour connaître la santé financière des SCPI. Ces rapports sont réalisés sous des délais longs, et ne sont publiés qu’au cours du deuxième trimestre de l’année.
Lorsque nous avons pu en prendre connaissance, nous avons constaté des valeurs d’expertise rassurantes, à la dernière valorisation du 31.12.2022. L’heure n’était donc pas à la panique, bien au contraire. Les données permettaient d’envisager la suite de l’année de façon sereine, en attendant le prochain rapport basé au 31.12.2023.
Cependant, les organismes de contrôle ont demandé aux sociétés de gestion de réaliser une nouvelle expertise de leur parc immobilier, au 30.06.2023, pour que les valorisations soient en adéquation avec le marché et ses turbulences.
Et là, nous assistons à une baisse significative de certains supports, que nous ne pouvions pas appréhender. En effet, comment certaines sociétés de gestion ont pu connaître une baisse des valeurs passant de -3 % au 31.12.2022 à -17 % seulement six mois plus tard, dans un contexte où nous n’avons pas connu de surprises ?
Il est tout à fait normal que le marché baisse, la hausse des taux ne peut en aucun cas faire du bien au marché immobilier, peu importe le type d’actifs. La hausse que nous avons connue sur les biens d’exception ces dernières années nous a amené à accepter des rendements de moins de 3 %. Comment un investisseur peut-il accepter un tel rendement quand, aujourd’hui, il peut trouver des comptes à terme à plus de 4 % ? La seule solution : faire baisser les prix.
Aussi, comment expliquer à un nouvel investisseur en SCPI qu’il achète ses parts au même prix que les anciens porteurs dans un contexte de marché baissier ? Serait-ce normal de dire à l’acheteur d’un appartement dans un immeuble que le prix n’a pas baissé parce que les autres copropriétaires l’ont payé plus cher il y a quelques années dans un contexte de taux plus favorable ? Non.
Est-ce dramatique ? Non.
Dans cet environnement, il est primordial de se concentrer sur les fondamentaux :
- Est-ce que mon parc immobilier est attractif ?
- Est-ce que mes locataires sont capables d’honorer leurs loyers ?
- Est-ce que je réussis à impacter l’inflation ou tout du moins une partie à mes loyers ?
Si ces éléments sont réunis, alors la baisse du prix de parts des SCPI, dans le contexte actuel, ne doit pas alarmer les investisseurs.
Le nombre de SCPI ayant baissé leur prix de part jusqu’à présent est encore faible, nous n’avons pas la visibilité parfaite sur le marché à la fin de l’année.
Par ailleurs, les supports les plus impactés sont malheureusement les plus anciens, avec les capitalisations les plus importantes. Et il s’agit des mêmes supports que les assureurs ont acceptés de référencer dans leurs contrats (assurance-vie, contrat de capitalisation, PER), avec l’argument de la liquidité.
Pour les clients qui détiennent ces actifs dans ce cadre assurantiel, la baisse est bien plus visuelle car nous mélangeons à la fois la plus ou moins value des supports et la distribution des loyers. Sur une année où le loyer est de 4,50 % mais la moins-value de 10 %, la SCPI affiche une performance de -5,50 % sur le rapport annuel.
Le “choc” est moins important pour les investisseurs qui détiennent les SCPI en direct, le loyer distribué demeure constant voire même à la hausse, grâce à l’inflation. Il faut simplement se dire que ce n’est pas la bonne année pour vendre, si tenté qu’on souhaiterait vendre. Et rappelons le, l’investissement en SCPI s’apprécie sur le long terme. La durée moyenne de détention est de 23 ans !
Doit-on prendre une photo au creux de la vague ? Doit-on faire la photo de la situation des actions le 17 mars 2020 quand le monde s’arrête ? On pourrait mais il ne faut pas occulter le reste. Faire le bilan des SCPI en 2023-2024 en pleine remontée des taux… reviendrait à oublier les 20 dernières années de réussite, avec une des seules classes d’actifs capables d’offrir des rendements et une faible volatilité.
Faisons preuve d’optimisme
La majorité de nos partenaires ont fait des communications très rassurantes. Certains ont joué la carte, ces dernières années, de ne pas valoriser leurs parts à hauteur de la hausse du marché, pour s’assurer un matelas de sécurité – bien utile aujourd’hui. D’autres ont accumulé des réserves importantes, qui leur permettent de saisir les opportunités qui se présentent dorénavant. Et puis d’autres, et c’est le cas des plus petites SCPI ou celles possédant une forte capacité à collecter des fonds, de profiter du contexte pour acheter à des prix décotés et offrir aux investisseurs des rendements élevés et un potentiel de revalorisation.
Les opportunités existent, comment les saisir ?
Les gérants cherchent aujourd’hui, et plus que jamais, des capitaux pour réaliser des acquisitions dans un marché décoté. Il est donc plutôt aisé de trouver des SCPI qui vont profiter, sur les prochaines années, de valeurs d’acquisition faibles et donc de rendements très élevés.
Autre possibilité : nous pouvons aussi nous tourner vers des fonds qualifiés de “professionnels”, accessibles à partir de 100.000 €, qui vont porter les acquisitions immobilières pendant 5 à 7 ans avant de les céder. Leur objectif est de générer une plus-value, offerte par le contexte.
Plusieurs avantages à ces fonds : ils ne subissent pas la baisse sur un stock existant et profite d’un cadre fiscal favorable. Ils ne sont pas assujettis à l’IFI et ne génèrent aucun revenu pendant la durée du fonds donc aucune fiscalité en cours de vie. A la sortie, la fiscalité est celle des produits financiers (flat tax de 30 %), au lieu des revenus fonciers (une réintégration à l’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 62,20 %) !
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