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Inflation & hausse des taux : Vents contraires sur le marché de la SCPI
Les SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) sont des véhicules d’investissement ayant pour objectif de regrouper des investisseurs dans l’objectif de faire l’acquisition d’un parc immobilier diversifié. Historiquement et majoritairement, les SCPI font l’acquisition de biens à usage professionnel, des bureaux, des commerces, des entrepôts, …
Inflation
Indexation des loyers, un mécanisme profitable
Pour ce type de bien, la question de l’inflation est très importante car très souvent, l’indexation des loyers qui est prévue dans les baux y est très fortement liée. En effet, en France, ce sont l’ILC (indice des loyers commerciaux) et l’ILAT (indice des loyers des activités tertiaires) qui vont définir l’évolution des loyers pour les biens à usage professionnel (baux professionnels et baux commerciaux). Ces deux indices sont étroitement liés à l’inflation car ils intègrent notamment l’indice des prix de la construction neuve et l’indice des prix à la consommation.
Encore plus frappant, en Allemagne, les loyers professionnels sont indexés directement à l’inflation.
Nous pouvons sauter de joie.
Par ailleurs, les actifs professionnels s’achètent, notamment, en fonction du montant du loyer, divisé par un taux de performance. En d’autres termes, plus le loyer est élevé, plus le bien a de la valeur.
Par exemple, le loyer de deux biens loués au même endroit avec les mêmes caractéristiques peut être différent :
- Bien A : 20.000 € / mois
- Bien B : 21.000 € / mois
Si le rendement clé en main est de 6 %, cela implique que A se valorise 4.000.000 € ((20.000€*12 mois)/6%) et B se valorise 4.200.000 € ((21.000€*12 mois)/6%).
La hausse des loyers fait donc augmenter la valeur des actifs ! Bien entendu, nous ne prenons pas ici en compte la vétusté du bien, la qualité du locataire ou encore la durée du bail, … qui sont susceptibles d’influencer la valorisation du bien.
Tout va bien dans le meilleur des mondes. L’inflation fait des miracles.
Le théorie fonctionne - pour certains…
En pratique, nous constatons que toutes les SCPI n’ont pas la capacité de répercuter l’inflation sur leurs loyers. Parmi celles qui y parviennent, nous avons retenu les suivantes :
Thématique | Arguments en faveur de l’inflation | Performance attendue pour 2022 | |
Activimmo Alderan | Logistique en France avec une ouverture récente sur l’Europe |
| 5,5 % nets de frais et de fiscalité étrangère |
Novapierre Allemagne 2 | Commerces essentiels en Allemagne (avec deux opportunités saisies aux Pays-Bas) |
| Entre 4 et 4,5 % nets de frais et de fiscalité étrangère |
Hausse des taux
Quand les taux coûtent le prix du loyer, fin de l’argent gratuit
Impossible de passer à côté de la hausse des taux d’emprunt. Tous sont concernés, celle-ci touche aussi bien les particuliers que les professionnels. Or, dans le cadre des SCPI, le recours à l’effet de levier du crédit peut faire partie intégrante de la stratégie d’un gérant…
En effet, les lignes de crédit peuvent servir à :
- Anticiper la collecte – pour des montants contenus,
- Les prêts amortissables financent, pour partie, l’acquisition d’un bien avec le remboursement des échéances via les flux de loyer ;
- Les crédits in fine (seuls les intérêts sont dûs au fil de l’eau et le capital n’est remboursé qu’en une fois unique à l’échéance) permettent de générer des loyers supplémentaires sans porter la charge du remboursement du capital.
Mais à cette heure, avec la hausse des taux, double peine :
- Les gérants devront mûrement réfléchir au recours à ce type d’opération car les nouveaux taux pourront « manger » les loyers des biens ;
- Les gérants vont être dans “l’obligation” de rembourser les prêts in fine et donc ils devront soit vendre des actifs pour financer le remboursement soit accepter de prolonger le prêt avec des taux qui consomment la performance.
En conséquence, le rendement peut être amené à baisser pour les SCPI ayant un recours significatif à l’effet de levier du crédit.
En effet, de manière peut-être un peu caricaturée, nous pouvons dire que le coût du crédit est désormais presque égal au rendement locatif net.
Baisse du recours au crédit, l’argent ne se déverse plus
Autre phénomène, la hausse des taux et les conditions d’accès aux crédits plus difficiles ont vocation à faire baisser les volumes d’acquisition et ainsi les prix des biens. Les valorisations des biens auront donc tendance à baisser, ce qui représente certes une opportunité pour les nouvelles acquisitions mais un risque de baisse des valeurs pour les actifs en portefeuille.
Coussin de sécurité: Décote sur le prix de la part
En s’intéressant aux SCPI, il est de rigueur de comparer le prix de souscription d’une part et la valeur des actifs détenus. En effet, les gérants ont une certaine latitude et peuvent fixer le prix de souscription à + ou – 10 % de la valeur de reconstitution. En d’autres termes, une SCPI avec une valeur de reconstitution de 100 € peut être proposée à un prix de souscription entre 90 € et 110 €. Vous comprendrez donc qu’il y a, sur le marché, des SCPI avec des décotes plus ou moins importantes.
Cette décote peut servir à deux choses :
- En cas de hausse des prix immobiliers : vous pouvez plus facilement espérer une hausse du prix de la part et donc vous pouvez réaliser une plus-value. Dans l’exemple précédent, si la SCPI se vend 90 € et que les nouvelles valeurs d’expertises font passer la valeur de reconstitution de la SCPI à 103 € alors le prix de souscription minimum de la SCPI passera à 92.70 €.
- En cas de baisse des prix immobiliers : l’acquéreur est couvert contre une forte baisse de la valeur de reconstitution. Dans notre exemple, il faudrait que la valeur de reconstitution passe à moins de 82 € pour que la société de gestion soit dans l’obligation de baisser la valeur de ses parts.
On constate sur le marché plusieurs SCPI avec une décote significative :
|
Nom de la SCPI |
Thématique |
Décote entre le prix de la part et la valeur de reconstitution |
|
LF Grand Paris Patrimoine |
Bureaux en périphérie parisienne |
8.94 % |
|
Novapierre Allemagne 2 |
Commerces essentiels en Allemagne (avec une opportunité saisie aux Pays-Bas) |
9,72 % |
|
Epargne Pierre |
Actifs en région diversifiés |
7,15 % |
A noter que, cette année, les valorisations auront tendance à rester stables voire baisser légèrement, après une année 2021 où les prix ont eu tendance à s’envoler !
Petit rappel : Novapierre Allemagne 2 est décotée de 9,72 % en prenant en compte une hausse du prix de la part de plus de 4 % en 2022…
Faible exposition aux crédits
Au-delà du coussin de sécurité que peut représenter une décote sur le prix de souscription de la part, une gestion financière saine rassure. Comme nous l’avons vu ensemble plus haut, il était jusqu’en 2022 “facile” pour les SCPI d’avoir recours à l’endettement pour doper la performance. Les conditions de financement s’étant détériorées, nous misons sur les SCPI qui ne sont pas dépendantes du crédit pour délivrer la performance.
C’est le cas notamment de deux SCPI :
Nom de la SCPI | Stratégie autour du crédit | Performance attendue pour 2022 |
Activimmo | Recours au crédit anecdotique, avec une seule ligne de crédit en 2022 et qui a été remboursée au troisième trimestre ! Les rendements distribués ne sont donc pas du tout dépendants de l’endettement. | 5,5 % nets |
Epargne Pierre | Un taux d’endettement d’environ 13 %, parmi les plus bas du marché. Dans leurs cas, il faut prendre en compte que les acquisitions offrent, pour la majorité, un rendement clé en main de plus de 6 %. | Environ 5,20 % |
Il faut noter enfin que le recours à l’argent gratuit – le crédit – a pu fausser les prix d’acquisitions ces dernières années. En effet, la concurrence sur l’acquisition des biens a fait flamber les prix, c’est notamment le cas de la logistique ou encore du commerce en Allemagne. Ce qui rendait le travail des spécialistes de ces thématiques plus difficile, du fait de nouveaux investisseurs tirant les prix vers le haut. Pour exemple, les gérants de Paref ont décidé de fermer la collecte de la SCPI Novapierre Allemagne 2 pendant quelques mois, pour ne pas se retrouver dans l’obligation d’acheter des actifs à des prix élevés et donc augmenter le risque de faire baisser le rendement cible de la SCPI.
Pour Activimmo, comme vous pourrez le voir dans la vidéo, leur métier de niche et leur expertise depuis de très nombreuses années dans la thématique de la logistique, leur ont toujours permis d’acheter dans de bonnes conditions et souvent “off-market”.
Bilan simple et efficace : à nos yeux, les SCPI ont toujours de beaux jours devant elles mais les écarts vont s’accentuer entre les bons gérants et les moins bons. A suivre !
Article en lien avec notre publication : Nos recommandations d’investissement pour 2023
Les SCPI présentent un risque de perte en capital, les performances passées ne présagent pas des performances futures. Seuls les fonds en euros offrent la garantie en capital.
Ceci n’est ni une incitation ni un conseil en investissement personnalisé. Avant tout investissement, il conviendra de s’assurer que votre situation, votre profil de risque, vos objectifs, votre horizon de placement et vos préférences de durabilité sont en adéquation avec le produit.
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